Пример строительной экспертизы тепловой узел тсж

ЭКСПЕРТИЗЫ: Строительная экспертиза

Заключение эксперта

 о признании права общей долевой собственности на оборудование центрального теплового пункта ТСЖ «———-» 

г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4

Дата начала экспертизы: 09 апреля 2018 года

Дата окончания экспертизы: 25 апреля 2018 года

Основание для проведения исследования

Заявление на выполнение исследования от ——— А.И. в  АНО «Центр медико-криминалистических исследований»

 Цель и вопросы исследования

1. Определить право собственности оборудования размещенного в центральном тепловом пункте, размещенном в подвальном помещении жилого дома расположенного по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4;
2. Для каких целей размещен центральный тепловой пункт, и какие функции выполняет смонтированное в нем оборудование?
3. Каким образом осуществляется компенсация затрат по обеспечению теплоснабжения и подачи горячего водоснабжения потребителям?

Ответы на поставленные вопросы

1. Право собственности на оборудование, размещенного в центральном тепловом пункте, размещенном в подвальном помещении жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4, принадлежит собственникам многоквартирных жилых домов, осуществляющих свои права на недвижимость, инженерное оборудование и коммуникации, в том числе и тепловые сети, обеспечивающие  нормальное и бесперебойное функционирование объектов недвижимости.  Обязанности по обеспечению  надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме,  ремонта и эксплуатации  выполняет ТСЖ «———-».
2. Центральный тепловой пункт запроектирован, смонтирован, введен в эксплуатацию и функционирует для бесперебойного обеспечения отоплением и горячим водоснабжением построенных жилых и нежилых зданий и помещений, построенных на основании Постановления Правительства Москвы от 09.11.1999г. № 1— и введенных в эксплуатацию 30 ноября 2004г., Актом приемки законченного строительством объекта.
3. Компенсация затрат по обеспечению теплоснабжения и подачи горячего водоснабжения осуществляется потребителями теплоснабжения и горячего водоснабжения.

ТСЖ «———-», выполняющая  функции организации обеспечивающей,  согласно «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, бесперебойное обеспечение теплоносителем  потребителей и обслуживание инженерного оборудования,  компенсирует затраты по эксплуатации, ремонту и обслуживанию  за счет потребителей.

Сведения о специалистах участвующих в проведении исследования

Генеральным директором АНО «Центр медико-криминалистических исследований» производство исследования поручено:

• Мосолкину Виктору Васильевичу — специалист в области строительной экспертизы.

Образование высшее, специальность инженер – строитель, «Промышленное и гражданское строительство». Квалификация инженера по строительству и эксплуатации зданий и сооружений. Опыт работы в строительной, эксплуатационной и ремонтной деятельности более 40 лет.

• Эксперт-оценщик, в экспертной и оценочной деятельности 19 лет. (Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.М. Плеханова, специальность эксперт-оценщик. Специализация — оценка стоимости предприятий (бизнеса)..

1.ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Исследование  производилось   09 апреля  2018 года  с 10:00 до 11.00 часов по адресу г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4, с участием:

• представителя эксплуатирующей организации ТСЖ «———-» (истца) — главный инженер Бондарев   Н.В.

1.1. РУКОВОДЯЩАЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ И НОРМАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Гражданский кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации.

Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;( в редакции 14 мая 2013 г.)

ГОСТ Р 53778-2010  «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния. Общие требования».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

Вершинина О.С. «Пособие строительного эксперта», Москва, 2008 г.

Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий. ВСН 58-88 (р)

Методический документ «Устройство систем учета и регулирования тепловой энергии». Разработан НП «Российское теплоснабжение. Одобрен комитетом по энергетике Госдумы ФС РФ. (http://nprt.rosteplo.ru/doc/MD_surte.pdf).

СТО 70238424.27.010.007-2009 Тепловые пункты тепловых сетей. Организация эксплуатации и технического обслуживания. Нормы и требования.

СНиП 41-02-2003 «Тепловые сети».

14 ТЕПЛОВЫЕ ПУНКТЫ

14.1 Тепловые пункты подразделяются на:

индивидуальные тепловые пункты (ИТП) — для присоединения систем отопления, вентиляции, горячего водоснабжения и технологических теплоиспользующих установок одного здания или его части;

центральные тепловые пункты (ЦТП) — то же, двух зданий или более.

14.2 В тепловых пунктах предусматривается размещение оборудования, арматуры, приборов контроля, управления и автоматизации, посредством которых осуществляются:

преобразование вида теплоносителя или его параметров;

контроль параметров теплоносителя;

учет тепловых нагрузок, расходов теплоносителя и конденсата;

регулирование расхода теплоносителя и распределение по системам потребления теплоты (через распределительные сети в ЦТП или непосредственно в системы ИТП);

защита местных систем от аварийного повышения параметров теплоносителя;

заполнение и подпитка систем потребления теплоты;

сбор, охлаждение, возврат конденсата и контроль его качества;

аккумулирование теплоты;

водоподготовка для систем горячего водоснабжения.

В тепловом пункте в зависимости от его назначения и местных условий могут осуществляться все перечисленные мероприятия или только их часть. Приборы контроля параметров теплоносителя и учета расхода теплоты следует предусматривать во всех тепловых пунктах.

1.2. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Система централизованного теплоснабжения — система, состоящая из одного или нескольких источников теплоты, тепловых сетей (независимо от диаметра, числа и протяженности наружных теплопроводов) и потребителей теплоты.

Обследование — комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления.

Эксплуатационные показатели здания — совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обусловливающих его эксплуатационные качества.

Тепловой пункт — это специальное помещение, где расположен комплекс технических устройств, являющихся элементами тепловых энергоустановок. Благодаря этим элементам обеспечивается присоединение энергоустановок к теплосети, работоспособность, возможность управления разными режимами теплопотребления, регулирование, трансформацию параметров носителя тепла, а также распределение теплоносителя согласно типам потребления.

Центральный тепловой пункт — (в последующем ЦТП) является одним из элементов тепловой сети, расположенной в поселениях городского типа. Он выступает в роли связывающего звена между магистральной сетью и распределительными тепловыми сетями, которые идут непосредственно к потребителям тепловой энергии (в жилые дома, детсады, больницы и т.д.). Обычно центральные тепловые пункты размещаются в отдельно стоящих сооружениях и обслуживают несколько потребителей. Это так называемые квартальные ЦТП. Также в ЦТП контролируется и регулируется температура и давление теплоносителя. Температура воды, поступающая в отопительные приборы, подлежит регулировке относительно температуры наружного воздуха. То есть чем холоднее на улице, тем выше температура, подаваемая в распределительные тепловые сети.

ЦТП оборудуется специальными подогревателями – бойлерами. В этом случае перегретая вода (с магистрального трубопровода) нагревает воду, проходящую по второму контуру, которая в дальнейшем и идет к потребителям.

Центральный тепловой пункт.

ЦТП оборудуются различными приборами и агрегатами. В зданиях тепловых пунктов монтируется запорно-регулирующая арматура, насосы ГВС и отопительные насосы, приборы контроля и автоматики (регуляторы температуры, регуляторы давления), водо-водяные подогреватели и прочие приборы.

Помимо рабочих насосов отопления и ГВС обязательно должны присутствовать резервные насосы. Схема работы всего оборудования в ЦТП продумывается таким образом, что работа не прекращается даже в аварийных ситуациях. При длительном выключении электроэнергии или в случае возникновения чрезвычайных происшествий жители не останутся надолго без горячей воды и отопления. В этом случае будут задействованы аварийные линии подачи теплоносителя.

К обслуживанию оборудования, непосредственно связанного с тепловыми сетями, допускаются только квалифицированные работники.

Восстановление — комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение эксплуатационных качеств конструкций, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния.

Экспертом в данной работе использовались термины и определения, необходимые для обоснования, цели и задачи экспертизы.

2. ВЫБОР МЕТОДОВ И ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ

При проведении исследования использована следующая методика обследования технического состояния объекта:

Этапы обследования:

• ознакомление с обстоятельствами дела;
• визуальное  обследование ;
• подготовка ответов на поставленные вопросы по результатам исследования;
• составление  заключения.

Обследование конструктивных элементов системы отопления и горячего водоснабжения  центрального теплового пункта по адресу г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4 проводилось с учетом вышеуказанных документов, законов, СниПов, ГОСТов и инструкций.

При обследовании использовалась аппаратура:

Фотоаппарат  SONY Cyber-shot.

3. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Основание проведения исследования:

определить право собственности оборудования размещенного в центральном тепловом пункте,  размещенном в подвальном помещении жилого дома расположенного по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4;

для каких целей размещен центральный тепловой пункт, и какие функции выполняет смонтированное в нем оборудование;

каким образом осуществляется компенсация затрат по обеспечению теплоснабжения и подачи горячего водоснабжения потребителям;

определение взаимоотношений между   ТСЖ «———-»,  организацией эксплуатирующей жилые дома и обслуживающий центральный тепловой пункт,  перерабатывающий и поставляющий теплоноситель,  к потребителям горячего водоснабжения и отопления.

Необходимость определения взаимоотношений между ТСЖ «———-» и потребителями теплоснабжения вызвана решением Правительства РФ об исключении ТСЖ как посредника между потребителями тепла и производителями.

Однако до настоящего времени не ясен вопрос каким образом будут компенсироваться затраты предприятий на балансе которых находятся коммуникации и оборудование и осуществляются затраты на их обслуживание.

Учитывая возможные осложнения по компенсации затрат, собственники помещений  сочли необходимым определить, кто является собственником нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корпуса 1,2,3,4 и в том числе собственником  оборудования ЦТП.

4. РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Как следует из материалов, предоставленных заказчиком экспертизы, жилой дом по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корпус 4 (строительный Г) был принят в эксплуатацию распоряжением Префекта — г. Москвы от 31 декабря 2004г. № 2680-РП «Об утверждении Акта о приеме в эксплуатацию». Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме, согласно

«Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 03.04.2018)

Статья 138. «Обязанности товарищества собственников жилья», возложено на созданное ТСЖ «———-». Актом разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон, заключенным 01 февраля 2011 г., между ТСЖ «———-», энергоснабжающей организацией ОАО «Мосэнерго и теплосетевой организацией ОАО «Московской теплосетевой компанией», границей эксплуатационной ответственности сторон по обслуживанию систем горячего теплоснабжения является наружная сторона коллектора в камере 135/4, расположенной снаружи на расстоянии 40 метров от жилого дома 20 корп.4, в котором размещен ЦТП, распределяющий и регулирующий теплоноситель (воду) по потребителям: квартирам и нежилым помещениям (см. схему).

Как следует из Акта все трубопроводы отопления и горячего водоснабжения от границы балансовой принадлежности сторон по обслуживанию систем горячего теплоснабжения приборов отопления и разбора горячей воды принадлежат собственникам многоквартирных жилых домов.

Экспертом, 09 апреля был произведен осмотр ЦТП с определением состава и предназначения смонтированных в ЦТП трубопроводов и оборудования. Исследование, точнее ознакомление с объектами исследования, было выполнено, с целью определения является ли оборудование ЦТП (трубопроводы, задвижки, ёмкости, насосы, бойлеры, контрольная аппаратура и другое оснащение пункта ЦТП) неотъемлемой частью ЦТП, обслуживание которого осуществляется персоналом ТСЖ «———-».

В процессе обследования подвального помещения в жилом доме №20 корп. 1, установлено наличие центрального теплового пункта — это обособленное помещение с расположенным в нем оборудованием и коммуникациями обслуживание которого осуществляется персоналом ТСЖ «———-».  Основная функция ЦТП — служить посредником между централизованными теплосетями и потребителями, то есть распределение теплоносителя по системам отопления и горячего водоснабжения (ГВС) обслуживаемых зданий, а так же функции обеспечения безопасности, управления и учета.

В результате осмотра установлено: что смонтированные в ЦТП трубопроводы и оборудование предназначены для приема поступающего перегретого водяного теплоносителя от энергоснабжающей организации, регулирования температуры теплоносителя, перераспределения и обеспечение отоплением  и горячей водой  потребителей (абонентов). Тем самым обеспечивается присоединение энергоустановок к теплосети, работоспособность, возможность управления разными режимами теплопотребления, регулирование, трансформацию параметров носителя тепла, а также распределение теплоносителя согласно типам потребления.

В ЦТП размещено необходимое  оборудование, арматура, насосы, теплообменники, приборы контроля управления и автоматизации, посредством которых осуществляются:

• преобразование вида теплоносителя или его параметров;
• контроль параметров теплоносителя (температура, давление, количество);
• учет тепловых нагрузок, расходов теплоносителя и конденсата;
• регулирование расхода теплоносителя и распределение по системам потребления теплоты (через распределительные сети в ЦТП или непосредственно в системы ИТП);
• защита местных систем от аварийного повышения параметров теплоносителя;
• заполнение и подпитка систем потребления теплоты;
• сбор, охлаждение, возврат конденсата и контроль его качества;
• аккумулирование теплоты;
• водоподготовка для систем горячего водоснабжения.

Основные узлы ЦТП:

• теплообменник, в ЦТП является аналогом отопительного котла в котельной, т.е. работает в качестве теплогенератора. В теплообменнике происходит нагрев теплоносителя для отопления и ГВС, но не посредством сжигания топлива, а за счёт передачи тепла от теплоносителя в первичной тепловой сети.
• насосное оборудование, выполняющее различные функции представлено циркуляционными, повысительными, подпиточными и смесительными насосами.
• клапаны регуляторы давления и температуры
• грязевые фильтры на вводе и выходе трубопровода из ЦТП
• запорная арматура (краны для перекрытия различных трубопроводов в случае необходимости)
• системы контроля и учета расхода теплоты
• системы электроснабжения
• системы автоматизации и диспетчеризации

 Фотографии ЦТП и размещенного в нём оборудования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. ВЫВОДЫ

В результате исследования получены ответы на поставленные вопросы.

1. Определить право собственности оборудования размещенного в центральном тепловом пункте, размещенном в подвальном помещении жилого дома расположенного по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4;
2. Для каких целей размещен центральный тепловой пункт, и какие функции выполняет смонтированное в нем оборудование?
3. Каким образом осуществляется компенсация затрат по обеспечению теплоснабжения и подачи горячего водоснабжения потребителям?

Ответы на поставленные вопросы

1. Право собственности на оборудование, размещенного в центральном тепловом пункте, размещенном в подвальном помещении жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ———-, дом 20, корп. 4, принадлежит собственникам многоквартирных жилых домов, осуществляющих свои права на недвижимость, инженерное оборудование и коммуникации, в том числе и тепловые сети, обеспечивающие  нормальное и бесперебойное функционирование объектов недвижимости.  Обязанности по обеспечению  надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме,  ремонта и эксплуатации  выполняет организация ТСЖ «———-».
2. Центральный тепловой пункт запроектирован, смонтирован, введен в эксплуатацию и функционирует для бесперебойного обеспечения отоплением и горячим водоснабжением построенных жилых и нежилых зданий и помещений, построенных на основании Постановления Правительства Москвы от 09.11.1999г. № 1—- и введенных в эксплуатацию 30 ноября 2004г. Актом приемки законченного строительством объекта.
3. Компенсация затрат по обеспечению теплоснабжения и подачи горячего водоснабжения осуществляется потребителями теплоснабжения и горячего водоснабжения.

ТСЖ «———-», выполняющая  функции организации обеспечивающей,  согласно «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, бесперебойное обеспечение теплоносителем  потребителей и обслуживание инженерного оборудования,  компенсирует затраты по эксплуатации, ремонту и обслуживанию  за счет потребителей.

Специалист

В.В. Мосолкин

Примеры проведенных строительных экспертиз

• Пример строительной экспертизы(Блокировка канализационной трубы)
• Пример строительной экспертизы (надстройка второго этажа)
• Пример строительной экспертизы торговый павильон
• Пример строительной экспертизы (Объем выполненных работ)