Пример оценки квартиры

ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТА

 

№ 6/11-Оц/15                                                              16 ноября 2015 года

Время производства заключения:

Начато:      12 час 30 мин  02 ноября 2015 года.

Окончено: 16 час 00 мин 16 ноября 2015 года.

 

Место производства заключения:

г. Москва,  ул. Велозаводская, д.4, офис 415/2

Основание производства:

26 октября 2015 года в_АНО «Центр медико-криминалистических исследований» поступило заявление от  ———-. о проведении  исследования и дачи заключения специалиста по стоимости  улучшений квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка ——— по состоянию на 11.11.2015 года

 

Исследование поручено специалисту АНО «Центр медико-криминалистических исследований» Корчагин Игорь Валентинович, специалист по оценке стоимости автотранспортных средства, определению стоимости ремонта и ущерба поврежденных автотранспортных средств в результате ДТП, имеющий высшее техническое образование по специальности «Сервисное обслуживание автомобилей» (МАМИ), диплом о профессиональной подготовке ПП № 782352, действительный член «Саморегулируемая организация оценщиков», № в реестре 0428, страховой полис 70700 ОО-000028/11 от 17.06.2011,стаж экспертной работы -10 лет.

Перед специалистом поставлены следующие вопросы:

« 1. Какова рыночная стоимость улучшений квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка д——- по состоянию на 11.11.2015 года?»

На экспертизу представлено:

(при определении о назначении экспертизы)

Материалы :

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру
2. Экспликация;
3. Справка БТИ о состоянии квартиры.

 

Примечание № 1.

В процессе проведения экспертизы, а также составления заключения эксперта, эксперт руководствовался следующими методиками, методическими и нормативными источниками:

Судебно-оценочная часть экспертизы

Нормативные документы

1. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298.
3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.
4. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 25.09.2014 г. №611.

Специальная литература

1. «Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции РФ» Приложение к приказу Министерства юстиции РФ от20.12.2002г. №346.
2. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Москва «Финансы и статистика, 2002г.
3. Судебно-оценочная экспертиза, В.А.Прорвич. Правовые, организационные и научно-методические основы, 2009г.

 

Задание на оценку

Таблица 1

Задание на оценку в соответствии с п.21 ФСО №1

Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру
2. Экспликация;
3. Справка БТИ о состоянии квартиры.

 

1.2 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённый Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 25.09.2014 г. №611.

Обоснование их применения: требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ.

 

1.3 Допущения и ограничительные условия

Оценщик не несет ответственности за достоверность исходных данных, полагаясь на предоставленные Заказчиком сведения.

Права собственности на оцениваемое имущество предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства.

При проведении оценки Оценщик предполагал отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной стоимости, указанной в Отчете.

Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.

 

1.4 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Таблица 2

Сведения о заказчике, оценщике и исполнителе работ

Заказчик:	—————————————————————
Оценщик:	Корчагин Игорь Валентинович
Сведения о членстве оценщика в СРО:	Действительный Член Российского Общества Оценщиков — Свидетельство № в реестре 0428
Документы, подтверждающие получение оценщиком профессиональных знаний в области оценочной деятельности:	Диплом НОУ ВПО «МФПУ «Синергия» о профессиональной переподготовке № 782352 от 28.01.2011 г.
Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика:	Полис  № 70700 ОО-000478/12 страхования  гражданской  ответственности  ООО «РСТК».
Стаж работы в оценочной деятельности:	с 2011 года

 

1.5 Основные факты и выводы

Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на улучшения квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка д.——, принадлежащей Рудневу Александру Григорьевичу (далее – Объект оценки) по состоянию на 11 ноября 2015 г.

Оценка производилась на основании предоставленной документации и интервью с Заказчиком. Характеристики оцениваемого объекта приведены в отчете об оценке. Отдельные части данного отчета могут трактоваться только в связи с его полным текстом, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничивающие условия.

Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ; Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298; Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённым Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299; Федеральным стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. №611.

Оценка проведена на основании договора с Рудневым Александром Григорьевичем (договор №28/11-15 от 02 ноября 2015 г.) по определению рыночной стоимости права собственности на улучшения квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка д.10, кв.33.

Таблица 3

Основные факты и выводы

Объект оценки:	Право собственности на улучшения квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка д.————-
Оцениваемые права:	Право собственности
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости):	11.11.2015 г.
Дата составления отчета:	15.11.2015 г.
Порядковый номер отчета:	№6/11-15

В результате проведения расчетов различными подходами были получены следующие значения стоимости Объекта оценки:

Таблица 4

Основные результаты по стоимости объекта оценки

Объект оценки	Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
	Затратный подход, млн. руб.	Сравнительный подход, млн. руб.	Доходный подход, млн. руб.
Право собственности на улучшения квартиры, расположенной по адресу г. Москва, бульвар Матроса Железняка д.10, кв.33	Не применялся	1 000 000	Не применялся

 

Рекомендуемая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 11.11.2015 г. составляет: 1 000 000 (Один миллион) рублей.

 

 

2.1 Описание объекта оценки

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная на 2 этаже, по адресу: г. Москва, бульвар Матроса Железняка д.——-.

 

2.1.1 Характеристика местоположения объекта оценки

Расположение оцениваемого объекта на карте

Таблица 5

Характеристика месторасположения

Показатель	Характеристика
Регион	г. Москва
Муниципальный район	Коптево
Преобладающая застройка микрорайона	Жилые 5-17-ти этажные панельные и кирпичные дома
Интенсивность движения транспорта мимо дома	Средняя
Эстетичность окружающей застройки	Средняя
Близость к скоростным магистралям	Около 5 км до ТТК, около 2,5 км до Ленинградского шоссе;
Транспортная доступность	Маршруты городского наземного транспорта,
Качество обустройства двора:	хорошее
наличие зеленых насаждений	— есть
наличие детских площадок	— есть
наличие охраняемой парковки для автомобилей в пределах пешей доступности (менее 500 м)
наличие расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом
Экологическая обстановка	относительно благоприятная
Престижность района	средняя
Средняя стоимость 1 кв. м. в данном районе в данном типе домов	От 170 000 до 220 000 руб.
Среднее рыночное время экспозиции для оцениваемого объекта, мес.	1
Срок экспозиции для оцениваемого объекта, мес.	1
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км)	Аптека, детский сад, магазины, предприятия социально-бытового обслуживания, школа
Состояние прилегающей территории	Хорошее

2.1.2 Общая характеристика здания

Экологически безопасные, высококачественные строительные и отделочные материалы;

высокая технологичность производства;

обеспечивающая стабильное качество и надежность каждого элемента;

минимизация затрат на отделку за счет высокого качества стеновых панелей;

постоянное совершенствование архитектуры фасадов;

оптимальное соотношение цены и качества;

нормативный срок эксплуатации дома — 100 лет;

Инфраструктура:

• Гостевая автостоянка;
• Детские и спортивные площадки;
• Предприятия сферы обслуживания;
• Магазины.

Таблица 6

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный жилой дом
Год постройки	1957
Материал наружных стен	Кирпичный
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Техническое обеспечение здания	Холодное водоснабжение, газ, электроснабжение и т.п.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Есть место для парковки на придомовой территории
Количество этажей в здании	5
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее

Описание и технические характеристики приведены в таблицах ниже.

 

Таблица 7

Технические характеристики и фотографии объекта оценки в текущем состоянии

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	2
Площадь, кв. м: общая / жилая	58/35,9
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	Комнат 2, площадь: 20,9; 15,0
Площадь кухни, кв. м	7,5
Санузел	3,2
Высота потолков, м	2,70
Вспомогательные и подсобные помещения	—
Лоджия (балкон)	—
Вид из окон	На двор
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о планировке	Свободная
Дополнительная существенная информация	Окна – пластиковые стеклопакеты
Необходимые ремонтные работы	нет
Объект подключен к системам электроснабжения, отопления, горячему и холодному водоснабжению, канализации	Подключен
Кухонная плита	Газовая
Сантехника/состояние	Установлена
Система отопления	Центральная
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна
Оборудование для вышеперечисленных систем	Установлено
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану БТИ и наличие переустройств	Планировка квартиры соответствует поэтажному плану БТИ
Текущее использование объекта оценки	Жилая квартира
Тип жилья	Эконом-класс

 

Таблица 8

Технические характеристики и фотографии объекта оценки до улучшения

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	2
Площадь, кв. м: общая / жилая	58/35,9
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	Комнат 2, площадь: 20,9; 15,0
Площадь кухни, кв. м	7,5
Санузел	3,2
Высота потолков, м	2,70
Вспомогательные и подсобные помещения	—
Лоджия (балкон)	—
Вид из окон	На двор
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь и домофон в подъезде, деревянная дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъективная оценка)	Требует ремонта
Видимые дефекты внутренней отделки	Требуется замена обоев, окон, штукатурка потолка
Данные о планировке	Свободная
Дополнительная существенная информация	Окна – деревянные рамы
Необходимые ремонтные работы	Требуется замена сантехники, электропроводки, коммуникаций, замена напольного покрытия, переклейка обоев, ремонт на кухне, замена входной и межкомнатных дверей
Объект подключен к системам электроснабжения, отопления, горячему и холодному водоснабжению, канализации	Подключен
Кухонная плита	Газовая
Сантехника/состояние	Установлена
Система отопления	Центральная
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна
Оборудование для вышеперечисленных систем	Установлено
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану БТИ и наличие переустройств	Планировка квартиры соответствует поэтажному плану БТИ
Текущее использование объекта оценки	Жилая квартира
Тип жилья	Эконом-класс

Фотографии представлены в приложении к Отчету

2.2 Оцениваемые права и обременения

Определение рыночной стоимости, в рамках настоящего Отчета, проводится для полного права собственности на объект оценки.

Таблица 9

Наличие/отсутствие обременений прав пользования и владения:
Ограничение на использование ресурсов во времени (ограничивается время использования помещений), энергетических ресурсов (ограничиваются расходы электроэнергии, тепла), материальных ресурсов (воды, вспомогательных помещений).	Ограничений нет
Ситуационные обременения (ограничение посещений, присутствия и поведения).	Ограничений нет
Функциональные обременения (ограничение реализации разновидностей функций).	Ограничений нет

Право собственности,  в объективном смысле — совокупность правовых норм, которые закрепляют, регулируют и охраняют состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ конкретным лицам, один из центральных институтов гражданского права; в субъективном смысле — право конкретного лица владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе непосредственно в пределах закона и независимо от воздействия других лиц.

По своему содержанию право собственности является самым широким из всех вещных прав: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность, передавать, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать его в залог и обременять его другими способами, распоряжаться  им иным образом (ст. 209 ГК РФ). Статья 212 ГК РФ признает частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности физических и юридических лиц, а также самой РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

2.3 Информация о текущем использовании объекта оценки, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

• юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
• физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
• финансовая целесообразность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
• максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится в два этапа.

I этап. Анализ наиболее эффективного использования участка земли как условно свободного (незастроенного).

II этап. Анализ наиболее эффективного использования для этого же участка, но с существующими улучшениями.

На рассматриваемом земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира.

Анализ земельного участка как условно свободного

Анализ проводился в соответствии с действующим законодательством:

«О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 года №137-ФЗ;

«Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 года №190-ФЗ;

«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года №172-ФЗ;

«Земельный кодекс РФ» от 25.10.2001 года №136-ФЗ.

В результате проведенного анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного Исполнитель пришел к нижеследующим выводам.

Юридическая разрешенность

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Рассматриваемый земельный участок расположен в жилом квартале

Физическая осуществимость

Рассматриваемый земельный участок, отнесен к землям населенных пунктов. Рельеф данного участка спокойный, без оврагов. Исходя из этого, существует физическая возможность размещения на данном участке здания или иных объектов, связанных с разрешенной деятельностью в соответствии с федеральными законами.

Финансовая целесообразность и максимальная эффективность

С точки зрения финансовой целесообразности и максимальной эффективности на рассматриваемом участке могут располагаться лишь объекты, связанные с деятельностью, разрешенной на данных территориях, в частности строительство многоэтажного многоквартирного дома. Поэтому единственно финансово целесообразным и приносящим максимальную прибыль является строительство и/или функционирование вышеуказанного объекта.

Анализ использования земельного участка с существующими улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями, с учетом ограничений, накладываемых российским законодательством участка как условно свободного, заключается в рассмотрении ограниченного числа вариантов дальнейшего использования объекта (жилого дома):

• снос строения;
• использование в том состоянии, в котором объект недвижимости находится сейчас;
• реконструкция или обновление.

На основании визуального осмотра и данных, предоставленных Заказчиком, было сделано заключение о хорошем состоянии жилого здания, расположенного на рассматриваемом земельном участке. В данном случае, снос расположенного на участке строения не является финансово целесообразным, поскольку рассматриваемый объект недвижимости не исчерпал свои позитивные, конструкционные и экономические возможности.

Исходя из юридической правомочности, единственно возможным вариантом использования зданий/сооружений, расположенных на земельном участке является их использование в качестве объектов, связанных с деятельностью, разрешенной на данных территориях. Поэтому анализ других вариантов использования зданий/сооружений не проводился.

В соответствии с ГК РФ собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания его членов семьи, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилого фонда в нежилой фонд производится в порядке, установленном законодательством. На основании проведенного анализа изменение текущего использования объекта представляется Специалистам финансово нецелесообразным. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование под строительство многоэтажного многоквартирного дома, с расположенными в нем жилыми квартирами

Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования: жилое и офисное.

При анализе оптимального варианта использования Специалисты провели качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам жилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не требует законодательного разрешения.

ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений отсутствуют.

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве офисных помещений

1. Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;
2. Кабинетная планировка;
3. Расположение объекта недалеко от центра города;
4. Объект находится на 1 этаже.

Объект оценки практически полностью не соответствует каждому из приведенных выше факторов, что делает его не пригодным для использования в качестве офисного помещения.

Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Таблица 10

Факторы	Офисные помещения	Жилое помещение
Потенциал местоположения	—	+
Рыночный спрос	—	+
Правовая обоснованность	—	+
Физическая возможность	—	+
Финансовая оправданность	—	+
Максимальная эффективность	—	+
Итого	0	6

 

ВЫВОДЫ

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве жилого помещений.

Исходя из ситуации, сложившейся на рынке, наиболее выгодным представляется использование объекта оценки для сдачи в аренду, в качестве жилого помещения или проживания в нем.

 

2.4 Основные тенденции социально-экономического развития российской федерации в октябре 2015 года

Предварительные данные за сентябрь показали на прекращение помесячного спада и переход к положительным тенденциям динамики ВВП. По предварительной оценке Минэкономразвития России, после стабилизации в июле-августе динамика ВВП с учетом сезонной корректировки в сентябре показала рост на уровне 0,3% к предыдущему месяцу. Этому способствовали положительные тенденции, наблюдавшиеся в добыче полезных ископаемых, обрабатывающих производствах, сельском хозяйстве, на транспорте. Позитивное влияние на динамику ВВП с исключением сезонности в сентябре оказало увеличение, по предварительным данным, топливно-энергетического экспорта и чистых налогов на продукты. Продолжилась тенденция замедления темпов снижения в строительстве.

Главным негативным моментом сентября стало значительное снижение динамики розничной торговли и сохраняющееся снижение динамики платных услуг населению.

По оценке Минэкономразвития России, в сентябре годовая динамика ВВП снизилась на 3,8% против снижения на 4,5% в августе соответственно, с начала года снижение ВВП составило 3,8% к соответствующему периоду 2014 года.

Динамика промышленного производства в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после снижения в августе вновь перешла в положительную область – прирост к предыдущему месяцу составил 0,8 процента. При этом продолжился рост в добыче полезных ископаемых (0,2%), впервые в текущем году положительную динамику с исключением сезонности показали обрабатывающие производства – прирост составил 1,2%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды, по оценке Минэкономразвития России, снизилось на 0,5 процента.

В отраслях промежуточного спроса в сентябре продолжился рост в производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве резиновых и пластмассовых изделий; восстановился рост в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности, в химическом производстве, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов, металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий; после небольшого роста в августе продолжилось сокращение в обработке древесины и производстве изделий из дерева.

Из потребительских отраслей в сентябре продолжился рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, восстановился — в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака и продолжилось сокращение в текстильном и швейном производстве.

В отраслях машиностроительного комплекса возобновился рост в производстве транспортных средств и оборудования, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования; после роста в июле-августе вновь сократилось производство машин и оборудования.

По оценке Минэкономразвития России, динамика инвестиций в основной капитал с исключением сезонности по отношению к августу в сентябре составила -0,1 процента.

В сентябре сохранилась тенденция замедления снижения динамики с исключением сезонности в строительстве. По оценке Минэкономразвития, оно составило 0,4% против 0,9% в августе и 0,8% в июле.

В сельском хозяйстве сохраняется устойчивый рост производства, составивший 1,3% с исключением сезонности (в августе – рост на 1,1% соответственно).

Негативным моментом сентября стало значительное снижение, после стабилизации в августе, оборота розничной торговли — на 0,9% с исключением сезонности. Снижение динамики платных услуг населению составило, как и в августе, 0,3 процента.

После некоторого роста в августе, как и ожидалось, безработица (с исключением сезонного фактора) в сентябре вернулась к уровню июля (5,5%).

В сентябре реальная заработная плата с исключением сезонного фактора показала нулевую динамику.

Реальные располагаемые доходы (с исключением сезонного фактора) в сентябре остались в отрицательной зоне. Сокращение составило 0,6% к предыдущему месяцу с учетом сезонной корректировки.

Экспорт товаров в сентябре 2015 г., по оценке, составил 25,6 млрд. долл. США (67,2% к сентябрю 2014 г. и 101,1% к августу 2015 года).

Импорт товаров в сентябре текущего года, по оценке, составил 16,7 млрд. долл. США (64,3% к сентябрю 2014 г. и 100,7% к августу 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2015 г., по оценке, составило 8,9 млрд. долл. США и относительно сентября 2014 г. снизилось на 26,6 процента.

В сентябре инфляция потребительских цен ускорилась до 0,6% против 0,4% в августе, с начала года – 10,4%, за годовой период – 15,7% (в 2014 г.: с начала месяца – 0,7%, с начала года – 6,3%, за годовой период – 8,0%).

Объем работ по виду деятельности «Строительство» снизился по сравнению с сентябрем 2014 года на 9,1%, а за период с начала года – на 8,3 процента. Динамика строительства, очищенная от сезонного и календарного факторов, по оценке Минэкономразвития, в сентябре составила -0,4 процента.

При этом после 17-месячного непрерывного роста, начиная с июня текущего года, четвертый месяц продолжается снижение ввода жилых домов (в сентябре снижение составило 5,6% к уровню соответствующего периода предыдущего года). Однако благодаря высоким темпам роста в начале года по итогам трех кварталов сохраняется прирост ввода жилья, который составил 7,0% (52,0 млн. кв. м общей площади жилых домов). На спрос на недвижимость оказывает влияние как снижение реальных доходов населения, так и сохраняющаяся высокая средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным в течение месяца (12,88% годовых на 1 сентября текущего года). На этом фоне на 39,9% сократился номинальный объем предоставленных рублевых ипотечных жилищных кредитов (с 1101 млрд. руб. до 662 млрд. руб. за восемь месяцев 2014 г. и 2015 г. соответственно). При этом количество выданных кредитов сократилось за тот же период на 37,7 процента.

2.5 Обзор рынка жилой недвижимости Москвы за первое полугодие 2015 года[1]

Все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости Москвы и Подмосковья пытался найти точку равновесия после беспрецедентных валютных скачков конца 2014 года и столь же беспрецедентного ажиотажа вокруг покупки недвижимости с целью спасения денег, который пришелся на тот же период конца года. Но как и прогнозировал аналитический центр www.irn.ru, декабрьская волна ажиотажа оказалась непродолжительной и пошла на спад уже в январе. И все первое полугодие 2015 года рынок недвижимости, по сути, медленно, но верно сползал вниз.

В явном виде это сползание вниз пока почти не проявилось. По индексу ИРН снижение рублевых цен на квартиры в Москве за первое полугодие оказалось минимальным, на уровне погрешности – около 1%. Долларовые цены снизились сильнее – примерно на 8% по причине ослабления рубля. Но гораздо примечательнее другое – величина неявного снижения стоимости квадратного метра за этот период.

Если в декабре и даже в январе продавцы жилья, пользуясь возникшим ажиотажем, даже поднимали цены и заявленные ценники соответствовали действительности, то уже в феврале-марте появились скидки и торг, незначительные, на уровне 3-5%, характерные для обычной стагнации. К майским праздникам и с наступлением лета величина скидок на первичном рынке достигла в среднем уже 7-10%, не считая прочих преференций покупателям, а по отдельным объектам и до 20-25%.

На вторичном рынке жилья начиная с майских праздников продать квартиру со скидкой менее 10% также стало проблематично, а нередко величина торга превышала 10%. По сути, при формальном сохранении ценников конца 2014 года уже произошло неявное снижение цен на уровне около 10%, а по ряду объектов, как правило менее ликвидных, даже больше. Это означает, что рынок недвижимости по ценам смотрит вниз, учитывая, что величина скидок и размер торга с каждым месяцем только увеличиваются.

Динамика цен по типам квартир в I полугодии только подтверждает эту точку зрения. Примечательно, что наибольший минус за последние 6 месяцев показали сегменты, которые традиционно оказываются более устойчивыми по цене – более качественное и более дорогое жилье. Так, по типам домов в наибольшем минусе оказался современный монолит-кирпич, по комнатности – большие квартиры: трехкомнатные и многокомнатные.

Это означает, что в нынешних условиях платежеспособный спрос остался во многом на недорогие предложения – маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах экономкласса, а покупки с большим бюджетом затруднены. Это неудивительно, принимая во внимание резко подорожавшую ипотеку (на вторичном рынке отсутствует льготная ипотека, субсидируемая государством), а также явное снижение доходов населения.

Распределение динамики цен по географии за первое полугодие 2015 года еще более интересно. Впервые за долгое время разошлись в динамике три наиболее престижных округа – Центральный, Западный и Юго-Западный. Центральный округ показал минимальное снижение за этот период, а Западный и Юго-Западный округа, напротив, попали в лидеры снижения, наряду с районами за МКАД.

Размышления над этим обстоятельством приводят к интересным выводам. Центр пока остается наиболее устойчивым по цене, потому что он уникален. А вот догоняющие «элитные» округа и районы, прежде всего на западном и смежными с ним направлении, оказываются в подвешенном состоянии. В лучшие времена, когда спрос превышал предложение, платежеспособных покупателей хватало не только на Центральный округ, но и на то, чтобы выгодно продавать элитное жилье и бизнес-класс в радиальных округах. Если в начале 2000-х годов стоимость жилья в Западном и Юго-Западном округах была в 2-3 раза ниже, чем в Центральном, то за последние 10 лет по ценам на домабизнес-класса они почти сравнялись с центром, если и уступая по стоимости, то незначительно. Судя по всему, теперь, в условиях недостатка платежеспособности покупателей, именно Западный и Юго-Западный округа могут сползти вниз по ценам сильнее всего.

Впрочем, устойчивость Центрального округа тоже может оказаться не абсолютной. Последнее время ситуация складывается так, что после строительной паузы прежних лет именно в центре накопился огромный потенциал для реконструкции ветхого жилья и освоения промзон. А выход новых объемов жилья в центре на фоне сохранения санкций, низких цен на нефть и стагнации в экономике может потребовать существенного пересмотра вниз ценников на элитное жилье.

Таблица 11

Недвижимость в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru)	Июнь 2015	Декабрь 2014
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3070	-6,6%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	3188	-6,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	3409	-7,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3364	-7,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	4056	-6,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4323	-10,5%
Все панельные и блочные дома	3222	-6,7%
Все монолитные и кирпичные дома	3914	-8,3%

 

Таблица 12

Квартиры в Москве, $/кв.м. (www.irn.ru)	Июнь 2015	Декабрь 2014
Однокомнатные квартиры	3472	-7,5%
Двухкомнатные квартиры	3483	-7,9%
Трехкомнатные квартиры	3443	-9,3%
Многокомнатные квартиры	3979	-13,7%

 

Таблица 13

Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве (www.irn.ru)	Июнь 2015	Декабрь 2014
Индекс ст-ти «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир)	5858	-7,8%
Индекс ст-ти «дешевого» жилья (20% самых дешевых квартир)	2561	-10,0%
Индекс расслоения (отношение ст-ти «дорогого» к «дешевому»)	2,29	2,4%

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», серьезной логической ошибкой в нынешних условиях может стать использование термина «кризис». Это приводит к неосознанным ассоциациям и аналогиям с прежними кризисами, 2008 и 1998 годов. И характерной моделью развития ситуации именно после классического кризиса является спад, достижение дна и начало нового роста. Соответственно, в рамках этой логики нужно только это «дно» пересидеть и дождаться новой волны роста, которая нормализует все. Оперируя именно таким мировоззрением, связанным с аналогиями с 2009 годом, многие участники рынка ожидают существенной активизации рынка осенью и начала нового роста цен на жилье.

Но важно понимать, что кризис – это совсем иное положение дел, нежели сложилось в 2014 году. Кризис возникает, когда после слишком бурного роста временно дальше расти уже некуда (перегрев рынка), и чтобы новый рост возник, все должно сначала подсдуться, «клюнуть» вниз, достичь «дна» и тогда начать расти снова. В этом смысле как раз классический кризис перегрева всех рынков, от финансовых до цен на нефть и рынка недвижимости, произошел в 2008 году. Далее власти ведущих мировых держав напечатали еще денег (так называемые программы количественного смягчения), и все пошло расти снова.

Сейчас же мы имеем дело с тем, что к классическому финансовому кризису не имеет никакого отношения. Произошло существенное изменение геополитической реальности. Аналогом, пусть и отдаленным, можно считать разве что 1991 год, когда на смену одной геополитической модели мира пришла другая. Теперь происходят процессы такого же порядка – прежними отношения России с западными партнерами, как и с ближними соседями, уже не будут. Мир стал иным, а потому и аналогии с прежними кризисами проводить уже некорректно, как и ожидать скорого отскока цен и начала нового роста. По мнению специалистов IRN.RU, сейчас следует рассматривать цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности.

И реальность эта такова, что пока нет ни одного драйвера, который мог бы рассматриваться в пользу возобновления роста цен на недвижимость осенью. Геополитическая обстановка, как и ситуация на востоке Украины, к сожалению, вновь накалились, и риторика во взаимоотношениях между Россией и странами Запада стала только жестче. Санкции против России продлили, и положительного сдвига на этом поприще пока не наблюдается, а значит, и доступа к дешевым западным деньгам пока ожидать не стоит, как и прихода в страну западных инвестиций. Проще говоря, легкодоступных денег, которые в прежние годы вывели цены на недвижимость в Москве на нынешний уровень, больше нет и в ближайшее время не ожидается.

Падение цен на нефть специалисты этого рынка объясняют также структурными изменениями отрасли, связанными со сланцевой революцией. То есть опять же имеет место не временное сдутие перегретого рынка перед новой волной роста, а новый баланс спроса и предложения, а также новый виток конкурентной борьбы, который характеризуется игрой на понижение (выдавливание производителей с высокой себестоимостью). А относительно низкие цены на нефть в среднесрочной перспективе требуют от властей нашей страны перейти к экономии, сократить инвестиционные вливания и инициируют прочие процессы, суть которых сводится к одному – прежних денег больше не будет. А значит, и рынку недвижимости придется теперь мириться с новым уровнем платежеспособности покупателей.

И наконец, единственный плюс на сегодняшний день – льготная ипотека, к сожалению, лимитированная по объемам. Сейчас власти решили увеличить лимиты на льготную ипотеку, но бросается в глаза, что новых лимитов хватит примерно на два-три месяца, до сентября-октября. Почему именно так? Не получилось ли, что активный пиар профессионального сообщества сыграл с ним злую шутку? Последнее время большинство участников рынка недвижимости с целью побудить покупателей к действию создают информационный фон, суть которого сводится к следующему: «Покупайте сейчас, так как с осени все непременно подорожает». Но не вышло ли так, что куда большее влияние этот пиар оказал на чиновников, которые потому и выделили лимиты только до осени, раз осенью все должно само пойти в рост и выделять бюджетные деньги на стимулирование отрасли смысла уже нет?

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июне 2015 года[2]

По итогам первого полугодия 2015 года впервые за долгое время разошлись в динамике три наиболее престижных округа Москвы – Центральный, Западный и Юго-Западный. Центральный округ показал минимальное снижение за этот период, а Западный и Юго-Западный округа, напротив, попали в лидеры снижения, наряду с районами за МКАД.

Центр пока остается наиболее устойчивым по цене, потому что он уникален. А вот догоняющие «элитные» округа и районы, прежде всего на западном направлении, оказываются в подвешенном состоянии из-за снижения спроса. В лучшие времена, когда спрос превышал предложение, платежеспособных покупателей хватало не только на Центральный округ, но и на элитное жилье и бизнес-класс в радиальных округах. Судя по всему, теперь, в условиях недостатка платежеспособности покупателей, именно Западный и Юго-Западный округа могут сползти вниз по ценам сильнее всего.

Таблица 13

Недвижимость и цены по округам (www.irn.ru)	Кол-во Округов	Доля, %
Всего выделено округов (макро-зон) г. Москвы	10	100%
Снижение индекса стоимости	10	100%

 

Таблица 15

Цены на квартиры в Москве по округам, $/кв.м. (www.irn.ru)	Июнь 2015	Декабрь 2014
Центральный округ	6437	-2,8%
Юго-Западный округ	4250	-9,0%
Западный округ	4009	-8,9%
Северо-Западный округ	3613	-9,0%
Северный округ	3492	-8,1%
Северо-Восточный округ	3270	-7,4%
Восточный округ	3216	-8,5%
Южный округ	3093	-7,1%
Юго-Восточный округ	2943	-8,2%
Все районы за МКАД	2768	-9,6%

 

Таблица 16

Квартиры в Москве по районам (www.irn.ru)	Кол-во Районов	Доля, %
Всего выделено районов (территор. зон) г. Москвы	86	100%
Увеличение индекса стоимости	4	5%
Снижение индекса стоимости	82	95%
Индекс стоимости не изменился	0	0%

 

Таблица 17

Цены на квартиры в Москве по районам, $/кв.м (www.irn.ru)		Июнь 2015	Декабрь 2014
Остоженка	Кропоткинская, Парк культуры	8698	-3,4%
Тверской	Маяковская, Пушкинская, Тверская, Чеховская	8194	-0,9%
Арбат	Александровский сад, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Боровицкая, Смоленская	8091	1,9%
Китай-город	Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Охотный ряд, Площадь Революции, Театральная	7770	1,1%
Якиманка	Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская	7417	-1,4%
Хамовники	Спортивная, Фрунзенская	6532	-6,8%
Красносельский	Комсомольская, Красные ворота, Сретенский бульвар, Тургеневская, Чистые пруды	6230	1,6%
Мещанский	Достоевская, Проспект Мира, Сухаревская, Трубная, Цветной бульвар	6008	1,5%
Дорогомилово	Киевская, Кутузовская, Парк Победы, Студенческая	5463	-3,8%
Гагаринский, Ломоносовский, Раменки	Воробьевы горы, Университет	5182	-5,6%
Пресненский	Баррикадная, Выставочная, Краснопресненская, Международная, Улица 1905 года	5132	-9,7%
Беговой	Белорусская	4927	-2,6%
Донской	Ленинский проспект, Шаболовская	4866	-9,8%
Таганский	Курская, Марксистская, Таганская, Чкаловская	4866	-11,2%
Замоскворечье	Добрынинская, Октябрьская, Павелецкая, Серпуховская	4854	-11,9%
Проспект Вернадского	Проспект Вернадского	4587	-4,0%
Крылатское	Крылатское	4368	-2,5%
Черемушки	Новые Черемушки, Профсоюзная	4368	-5,5%
Алексеевский	Алексеевская, Рижская	4308	-4,1%
Сокольники	Красносельская, Сокольники	4272	-4,0%
Хорошевский	Беговая, Полежаевская	4268	-10,9%
Аэропорт, Сокол	Аэропорт, Сокол	4220	-6,7%
Басманный	Бауманская	4192	-6,2%
Марьина Роща, Савеловский	Марьина роща, Менделеевская, Новослободская, Савеловская	4151	-10,7%
Нижегородский	Волгоградский проспект, Крестьянская застава, Площадь Ильича, Пролетарская, Римская	4102	-4,9%
Хорошево-Мневники	Октябрьское поле	4030	-8,6%
Академический	Академическая	4022	-8,7%
Динамо	Динамо	3950	-7,1%
Филевский парк	Багратионовская, Пионерская, Славянский бульвар, Филевский парк, Фили	3830	-8,6%
Останкинский, Ростокино	ВДНХ	3817	-7,4%
Коньково, Обручевский	Беляево, Калужская, Коньково	3774	-4,8%
Тропарево-Никулино	Тропарёво, Юго-Западная	3694	-17,7%
Можайский, Фили-Давыдково	Кунцевская	3638	-10,5%
Бутырский, Тимирязевский	Дмитровская, Тимирязевская	3587	-6,3%
Свиблово	Ботанический сад, Свиблово	3576	-7,5%
Строгино	Строгино	3546	-5,2%
Даниловский, Котловка	Нагатинская, Нагорная, Тульская	3532	-2,5%
Преображенское	Преображенская площадь	3518	-4,8%
Южнопортовый	Автозаводская, Дубровка, Кожуховская	3516	-6,3%
Кунцево	Молодежная	3501	-6,9%
Нагатино-Садовники, Нагатинский Затон	Коломенская, Нагатинский затон	3490	-6,1%
Соколиная гора	Измайловский парк, Партизанская, Семеновская, Электрозаводская	3488	-8,2%
Куркино, Молжаниновский		3482	-2,5%
Войковский, Коптево	Войковская	3480	-7,1%
Зюзино, Нагорный	Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Севастопольская	3450	-8,2%
Покровское-Стрешнево, Щукино	Спартак, Тушинская, Щукинская	3447	-7,5%
Очаково-Матвеевское		3382	-8,0%
Бабушкинский, Южное Медведково	Бабушкинская	3309	-6,7%
Северное Медведково	Медведково	3292	-5,8%
Чертаново Северное, Чертаново Центральное	Чертановская, Южная	3291	-7,3%
Левобережный, Ховрино	Речной вокзал	3288	-5,2%
Лефортово	Авиамоторная, Шоссе Энтузиастов	3236	-7,7%
Северное Тушино, Южное Тушино	Планерная, Сходненская	3226	-4,8%
Головинский	Водный стадион	3187	-7,3%
Отрадное	Отрадное	3182	-8,6%
Восточное Измайлово, Измайлово	Измайловская, Первомайская	3139	-5,2%
Марфино	Владыкино, Петровско-Разумовская	3097	-5,4%
Ясенево	Битцевский парк, Новоясеневская, Ясенево	3084	-6,4%
Богородское, Метрогородок	Бульвар Рокоссовского, Улица Подбельского, Черкизовская	3062	-6,6%
Чертаново Южное	Аннино, Пражская, Улица академика Янгеля	3058	-4,4%
Митино	Волоколамская, Митино, Мякинино, Пятницкое шоссе	3058	-6,8%
Кузьминки, Текстильщики	Кузьминки, Текстильщики	3057	-7,0%
Печатники	Печатники	3042	-4,7%
Перово	Перово	3013	-5,6%
Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное	Домодедовская, Орехово	2995	-5,1%
Алтуфьевский, Бибирево	Бибирево	2992	-4,5%
Лианозово	Алтуфьево	2950	-5,4%
Москворечье-Сабурово, Царицыно	Кантемировская, Каширская, Царицыно	2942	-6,2%
Ивановское, Новогиреево	Новогиреево	2933	-6,9%
Бескудниковский, Восточное Дегунино, Дмитровский, Западное Дегунино, Северный		2928	-7,1%
Капотня, Марьино	Братиславская, Марьино	2920	-5,4%
Гольяново, Северное Измайлово	Щелковская	2904	-8,1%
Лосиноостровский, Ярославский		2898	-6,7%
Люблино	Волжская, Люблино	2890	-5,1%
Братеево, Зябликово	Алма-Атинская, Борисово, Зябликово, Красногвардейская, Шипиловская	2855	-5,4%
Рязанский	Рязанский проспект	2825	-7,7%
Жулебино, Некрасовка	Жулебино, Лермонтовский проспект	2786	-9,7%
Теплый Стан	Теплый стан	2766	-14,0%
Восточный, Кожухово, Косино-Ухтомский, Новокосино	Новокосино	2748	-5,7%
Солнцево		2744	-7,8%
Северное Бутово	Бульвар Дмитрия Донского, Лесопарковая, Улица Старокачаловская	2662	-14,4%
Вешняки, Выхино-Жулебино	Выхино	2631	-10,1%
Южное Бутово	Бульвар адмирала Ушакова, Бунинская аллея, Улица Горчакова, Улица Скобелевская	2629	-10,0%
Внуково, Ново-Переделкино		2601	-8,3%
Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное		2508	-9,6%
Зеленоград		2366	-12,3%

• Индексы цен на недвижимость вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

 

3.1 Описание процесса оценки

Процесс оценки включает в себя следующие этапы:

• заключение с Заказчиком договора об оценке;
• получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки;
• осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки;
• составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются;
• анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки;
• осуществление расчетов;
• согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки.

Анализ представленной Заказчиком информации представлен в таблице 18.

 

Таблица 18

Анализ информации

Информация о виде и объеме прав на Объект оценки	Получение исчерпывающей информации о виде и объеме прав на недвижимое имущество, содержащейся в документах, подтверждающих существующие права на него (в правоудостоверяющих, правоустанавливающих документах)	Проведено
Сопоставление данных об Объекте оценки	Установление конструктивных особенностей недвижимого имущества, права на которое оцениваются, а также соответствия (наличия/отсутствия не зарегистрированных в установленном порядке перепланировок и т.п.) фактического состояния недвижимого имущества характеристикам Объекта, отраженным в действительных на дату оценки документах органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию на здания, строения, сооружения, входящие в состав Объекта оценки (технический паспорт, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, справка о физическом состоянии здания/сооружения, кадастровый паспорт при наличии)	Проведено
Установление данных об обременениях на Объект оценки	Установление наличия/отсутствия обременений недвижимого имущества, права на которое оцениваются, на основании документов, содержащих сведения о наличии обременений, установленных в отношении оцениваемого имущества, включая обременение сервитутом, залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, соглашений, контрактов, договоров, зарегистрированных в квартире лиц (включая несовершеннолетних) и любых других обременений (при их наличии)	Проведено
Установление данных об имуществе не являющемся недвижимым	Установление наличия/отсутствия подлежащего оценке в составе недвижимого имущества, права на которое оцениваются, имущества, не являющегося недвижимым (неотъемлемые улучшения Объекта оценки (улучшения, без которых невозможно полноценное текущее использование/эксплуатация объекта)	Проведено
Установление иных сведений	Установление иных количественных и качественных характеристик недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в том числе содержащих описание существующих прав на Объект оценки	Проведено

 

3.2 Подходы к оценке

Согласно ФСО №1 подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

ФСО №1 дает следующие определения подходов к оценке.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на предположении, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект может (или должен) принести своему собственнику.

При применении данного подхода анализируется возможность движимого имущества генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

При использовании метода прямой капитализации дохода, стоимость рассчитывается на основе текущего годового дохода от эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта определяется ценами  недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих различия между оцениваемым и сравнимым объектом.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, гласящий, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на аналогичный по своим потребительским характеристикам оцениваемому объект.

Предпосылка данного подхода заключается в том,  что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества.

Согласно затратному подходу, стоимость объекта определяется, как сумма восстановительной стоимости за вычетом накопленного износа

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объекта на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Для целей данного Отчета Оценщик использовал методы сравнительного подхода.

 

3.3 Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством ее строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

 

4. Оценка сравнительным подходом

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки;
6. расчет стоимости улучшений путем нахождения разницы между стоимостью объекта оценки с улучшениями и без них.

4.1 Метод сравнительного анализа продаж

В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними.

Математическую модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

 

 

 

где k – количество аналогов,

Сo – оценка рыночной стоимости объекта оценки,

     Coi – оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога,

     Wi – вклад  i-го аналога в стоимость объекта оценки

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога может быть записана следующим образом:

 

где Цi  – цена i-го аналога,

      n – количество ценообразующих факторов,

Δцij – корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора  в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным.

Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная — если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры.

 

4.2 Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, которые  вызывают изменения стоимости недвижимости.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и стоимости. При прочих равных условиях стоимость продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности. То есть когда при сделке купли-продажи, покупателю передаются права собственности в полном объеме: владения, пользования, распоряжения. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

Существует три типичных варианта финансовых расчетов при сделке купли-продажи объекта недвижимости:

• расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств на дату продажи;
• получение покупателем кредита у финансовой структуры;
• предоставление продавцом ипотечного кредита покупателю.

Первый вариант сделки не требует введения корректировок. Второй вариант финансовых расчетов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

3. Условия продажи (чистота сделки)

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми тношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.

5. Местоположение

Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости существенно влияет на стоимость объекта. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик. Для объектов жилой недвижимости – престижность района, в котором размещен объект оценки, а также транспортная доступность (удаленность от станции метро).

6. Физические характеристики

Физические характеристики определяют полезность самого объекта недвижимости. К ним относятся общая площадь квартиры, площадь кухни, материал стен дома, техническое состояние объекта оценки и т.д.

7. Экономические характеристики

Используется для оценки доходных объектов недвижимости. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффициенты капитализации или дисконтирования для исчисления арендного дохода и т.д.

8. Отклонения от целевого использования

После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования.

9. Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

Движимое имущество. Стоимость движимого имущества исключена из расчетов.

В целях оценки анализировалась большая совокупность аналогов. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с оцениваемыми помещениями.

При определении рыночной стоимостей объекта оценки к расчету принималась общая площадь квартиры с учетом лоджий, балконов, веранд и террас, поскольку данный показатель определяет цену предложения квартиры на рынке купли-продажи жилой недвижимости.

 

4.3 Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения

Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки цен продажи объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировка может применяться либо к общей стоимости, либо к стоимости за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки стоимость продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, причем допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

4.4 Объяснения проведенных корректировок

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала цену аналога корректировали по определяющему фактору, затем – по зависимому фактору.

Корректировка на переданные права собственности на недвижимость

Данной корректировки не требует ни один аналог, так как все они перешли на праве собственности

Корректировка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости

В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Корректировка на Условия продажи (чистота сделки)

Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на динамику сделок на рынке (дата продажи)

Для московского и подмосковного рынка жилой недвижимости срок экспозиции (период времени начиная с даты представления на открытый рынок и до даты совершения сделки) объектов, подобных оцениваемому, обычно составляет 1 — 3 месяца. По истечении данного срока продавец, как правило, принимает решение о снижении продажной стоимости объекта. Аналог №1, аналог №2, аналог №3, аналог №4 .

Корректировка не требуется.

Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки

В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, а само интервью проводили профессиональные оценщики.

Были опрошены специалисты 77 агентств недвижимости в 18 городах различных субъектов РФ[3].

Выводы

1. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков.

2. При оценке зданий и земельных участков сравнительным подходом рекомендовано использовать значения скидки на торг, приведенные в табл. 19

3. При оценке зданий доходным подходом можно использовать уменьшенные на 0,5…1,0 % значения скидок, представленные в табл. 3.

4. В период существенного (более 2-3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какого-либо сегмента скидку на торг применять не следует.

Таблица 19

Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

Исходя из полученных данных скидка на торг в данном отчете принята в размере 2%.

Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, поэтому корректировка для них не требуется.

Корректировка на транспортную доступность

Транспортная доступность объекта оценки идентична аналогам, корректировка для них не требуется

Корректировка на материалы стен дома

Данная поправка отражает влияние ее на стоимость, если материалы стен дома объекта оценки отличаются от материалов стен дома аналога. Итак, в результате консультации с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62, «ИНКОМ», тел. 974-00-00), было выявлено, что отличие материалов стен оказывает влияние на ее стоимость следующим образом:

Квартиры в кирпичных домах дороже квартир в панельных на 3%

Квартиры в монолитно-кирпичных домах дороже квартир в панельных на 5%

Размер корректировок представлен в таблице

Объект оценки	Объект-аналог
	Панельный дом	Кирпичный дом	Монолитно-кирпичный дом
Панельный дом	0	-3	-5
Кирпичный дом	2	0	-2
Монолитно-кирпичный дом	5	2	0

Корректировка на этаж

Данная корректировка отражает влияние ее на стоимость в зависимости от расположения в здании, на первом или последнем этажах. В случае расположения квартиры на средних этажах, корректировка принимается равной единице (не учитывается), ввиду незначительного влияния на стоимость. Итак, расположение оцениваемой квартиры на крайних этажах многоэтажного жилого дома, в большинстве случаев оказывает влияние на ее стоимость следующим образом:

— Первый этаж — от -10 до +10%;

— Последний этаж — от -2 до +10%

Расположение квартиры на 1 этаже в большинстве случаев оказывает отрицательное влияние на ее стоимость, за исключением случаев, когда объекты расположенные на первом этаже находятся на оживленных магистралях и поэтому могут быть использованы будущими владельцами в качестве магазина или офиса (после перевода в нежилой фонд). В таком случае стоимость квартиры может превысить среднерыночную. В случае нахождения квартиры на последнем этаже дома, и возможности получения дополнительной площади путем покупки и присоединения к квартире части технического этажа, либо при покупке элитной недвижимости, последние этажи в ряде случаев так же могут оказаться дороже, чем квартиры на обычных этажах.

Таблица 20

Шкала корректировок на этаж расположения объекта оценки, %

Объект оценки	Объект-аналог
	Первый этаж	Средние этажи	Последний этаж
Первый этаж	0	-2	-10
Средние этажи	2	0	-2
Последний этаж	10	-10	0

Размер корректировок представлен в таблице

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
этажность/этаж	2/5	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
Размер корректировки		0	0	0	0	-2

Корректировка на площадь квартиры

Данная поправка вносится, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога на величину более 10 кв.м. Величина данной поправки рассчитывается на основании соотношения цен недвижимости больших и меньших площадей по аналогичным объектам и в результате консультации с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62, «ИНКОМ», тел. 974-00-00), было выявлено, что она составляет 2-4%. Размер корректировок представлен в таблице

	Объект оценки	Аналог№1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Площадь м2	58/35,9	49/30	43,9/29	45/31	43/29	43,5/28,9
Размер корректировки		0	+3	+3	+3	+3

Корректировка на планировку квартиры

Объект оценки и аналоги имеют похожую планировку, поэтому корректировка по данному фактору не требуется.

Корректировка на наличие балкона/лоджии

Данная поправка оказывает влияние ее на стоимость, т.к. наличие балкона/лоджии является дополнительным улучшением и является предпочтительным для квартиры. В результате консультации с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62, «ИНКОМ», тел. 974-00-00), было выявлено, что она составляет 1-5%.

Размер корректировок представлен в таблице

	Объект оценки	Аналог№1	Аналог№2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Наличие балкона	нет	есть	есть	есть	есть	есть
Размер корректировки,%		-1	-1	-1	-1	-1

Корректировка на площадь кухни

В результате консультации с ведущими операторами на рынке жилой недвижимости («МИЭЛЬ», тел. 777-33-77, «МИАН», тел. 974-62-62; «Инком», тел. 974-00-00), оценщиком было выявлено, что данная поправка вносится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв. м. Величина данной поправки для разных классов квартир имеет разную степень актуальности и, соответственно, различный размер

№ класса	Площадь кухни	Актуальность размера	Размер поправки за 1 кв.м. различия в площади кухни, %
1	От 3 до 7 кв.м.	Высокая	0,7%
2	От 7 до 12 кв.м.	Средняя	0,5%
3	От 12 кв.м. и выше	Низкая	0,2%

Оцениваемый объект относится ко 2-му классу, размер корректировок представлен в таблице

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Площадь кухни м2	7,5	7	6	5,4	6	6
Размер корректировки		0	+1	+1,4	+1	+1

Корректировка на состояние объекта.

Состояние, в котором находится объект купли-продажи, оказывает непосредственное влияние на его цену. Наиболее просто учесть различие по фактору “состояние”, скорректировав продажную цену на стоимость ремонтных работ, которые необходимо провести, чтобы объект сравнения стал более похожим на объект оценки.  Корректировка определяется экспертным путем.

Итоговая величина данной поправки определяется в результате консультации с компаниями занимающимися проведением проектных и ремонтных работ («Евростиль», тел. 648-58-76, 979-37-41; Компания «Инсайд», 508-75-10; компании «Уни-Дом», 969-83-63, 979-83-10) исходя из объема и стоимости необходимых работ и уровня отделочных материалов.

Характеристика состояния отделки	Величина поправки
Без отделки	0
Требуется косметический ремонт	1 465,00 руб./ кв.м.
Под чистовую отделку	2 200,00 руб./ кв.м.
Требуется легкий косметический ремонт	2 900,00 руб./ кв.м.
Хорошее состояние	4 400,00 руб./ кв.м.
Поведен косметический ремонт	8 200,00 руб./ кв.м.
Проведен ремонт класса «эконом»	10 200,00 руб./ кв.м.
Проведен ремонт класса «бизнес»	20 000,00 руб./ кв.м.
Проведен ремонт класса «люкс»	от 22 000,00 руб./ кв.м.

Источник: Консультации с компаниями, занимающимися выполнением ремонтных работ

Размер корректировок для объекта оценки с улучшениями представлен в таблице

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Состояние отделки	Проведен ремонт класса «бизнес»	Хорошее состояние	Поведен косметический ремонт	Хорошее состояние	Проведен ремонт класса «бизнес»	Хорошее состояние	Проведен ремонт класса «бизнес»
Размер корректировки руб. РФ	—	15 600	11 800	15 600	0	15 600	—

 

Размер корректировок для объекта оценки без улучшений представлен в таблице

	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5	Аналог №6
Состояние отделки	Требуется косметический ремонт	Хорошее состояние	Требуется легкий косметический ремонт	Требуется легкий косметический ремонт	Проведен ремонт класса «бизнес»	Требуется легкий косметический ремонт	Требуется косметический ремонт
Размер корректировки руб. РФ	—	-2 935	-1 435	-1 435	-18 535	-1 435	—

Корректировка на экономические характеристики

Экономические характеристики объекта оценки — типичные. Корректировки не требуются.

Корректировка на отклонения от целевого использования

Объект оценки используется как жилая квартира. Аналоги имеют схожий характер использования. Корректировки не требуются.

Корректировка на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

Движимое имущество. Стоимость движимого имущества исключена из расчетов.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке:

— после каждой корректировки стоимость продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения;

— последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, причем допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

 

Таблица 21

Данные по сопоставимым объектам-аналогам

№ п/п	Наименование характерных признаков	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
1	Месторасположение объекта, его адрес и источник информации	Москва г, Старопетровский проезд, дом 12, корп. 3	Москва г, улица Коптевская, дом 87 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346231/	Москва г, Коптевский б-р, дом 15 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346836/	Москва г, улица Новопетровская, дом 10А http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1298572/	Москва, Приорова Улица, д. 22 http://kvartira.miel.ru/object/64337/
2	Площадь, кв. м: общая/ жилая/ кухня	49/30/7	43,9/29/6	45/31/5,4	43/29/6	43,5/28,9/6
3	Тип здания	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Блочный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Кирпичный
4	Окружение объекта.	10 мин. пеш. до метро, престижный район, развитая инфр-ра	В шаговой доступности Михалковский и Головинский парки с прудами, Коптевский рынок, спорткомплекс, английская школа, д/с	отличный зеленый р-н, рядом Тимирязевский лес, пруды	рядом Тимирязевский парк, 20 минут пешком или 5 минут транспортом до метро, школа, д/с, магазин «Дикси»	Зеленый обжитой район с развитой инфраструктурой. В пешей доступности Британская международная школа, политехнический колледж, центр образования, кинотеатр Рассвет, Коптевские бани, фитнесс-центр с бассейном, магазины, ярмарка выходного дня, зона отдыха Тимирязевского парка
5	Внутренняя отделка	С ремонтом	С ремонтом	С ремонтом	С ремонтом	С ремонтом
6	Этажность /Этаж расположения	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
7	Кол-во комнат	2	2	2	2	2
8	Вспомогательные и подсобные помещения	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
9	Состояние	Хорошее состояние	Поведен косметический ремонт	Хорошее состояние	Проведен ремонт класса «бизнес»	Хорошее состояние
10	Доп. оборудование	—		—
11	Период предложения	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015
12	Цена предложения руб.	7 500 000,00	7 000 000,00	7 000 000,00	7 600 000,00	7 250 000,00
13	Цена предложения 1м2/ руб.	153 061,00	159 453,00	155 556,00	176 744,00	166 667,00

Таблица 22

Таблица выявленных различий

№ п/п	Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
1	Адрес объекта	Москва, бульвар Матроса Железняка д.10, кв.33	Москва г, Старопетровский проезд, дом 12, корп. 3	Москва г, улица Коптевская, дом 87 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346231/	Москва г, Коптевский б-р, дом 15 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346836/	Москва г, улица Новопетровская, дом 10А http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1298572/	Москва, Приорова Улица, д. 22 http://kvartira.miel.ru/object/64337/
2	Площадь, кв. м: общая / жилая/кухня	58/35,9/7,5	49/30/7	43,9/29/6	45/31/5,4	43/29/6	43,5/28,9/6
4	Тип здания	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Блочный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Кирпичный
5	Этаж	2/5	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
6	Состояние объекта	Хорошее состояние	Хорошее состояние	Поведен косметический ремонт	Хорошее состояние	Проведен ремонт класса «бизнес»	Хорошее состояние
7	Высота потолков, м	2,70	2,70	2,70	2,70	2,70	2,70
8	Вспомогательные и подсобные помещ.	—	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
9	Наличие парковки	наземная	наземная	наземная	наземная	наземная	наземная
10	Доп. оборудование	—	—	—	—	—	—
11	Период предложения	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015
12	Цена предложения руб.		7 500 000,00	7 000 000,00	7 000 000,00	7 600 000,00	7 250 000,00
13	Цена предложения 1м2/ руб.		153 061,00	159 453,00	155 556,00	176 744,00	166 667,00

Таблица 23

Таблица внесения поправок и расчета рыночной стоимости объект оценки

№ п/п	Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
1	Местонахождение объекта	г Москва Жулебинский бульвар дом 14 кв 36	Москва г, Старопетровский проезд, дом 12, корп. 3	Москва г, улица Коптевская, дом 87 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346231/	Москва г, Коптевский б-р, дом 15 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346836/	Москва г, улица Новопетровская, дом 10А http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1298572/	Москва, Приорова Улица, д. 22 http://kvartira.miel.ru/object/64337/
2	Цена предложения 1м2/ руб.		153 061,00	159 453,00	155 556,00	176 744,00	166 667,00
3	Разница между ценой предложения и ценой сделки
	Корректировка на торг %		-2	-2	-2	-2	-2
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
4	Состав передаваемых прав
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
5	Условия финансирования сделки купли-продажи
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
6	Условия продажи
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
7	Рыночные условия	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
8	Местоположение в городе Москва
	Корректировка %		0	0	0	0	0
9	Физические характеристики объекта
9.1	Кол-во комнат	2	2	2	2	2	2
	Корректировка %		0	0	0	0	0
9.2	Общая площадь/жилая	58/35,9	49/30	43,9/29	45/31	43/29	43,5/28,9
	Корректировка %		0	+3	+3	+3	+3
9.3	Категория дома/ материал стен	кирпичный	кирпичный	кирпичный	панельный	кирпичный	кирпичный
	Корректировка %		0	0	+3	0	0
9.4	Состояние объекта	Проведен ремонт класса «бизнес»	Хорошее состояние	Поведен косметический ремонт	Хорошее состояние	Проведен ремонт класса «бизнес»	Хорошее состояние
	Корректировка руб.	—	15 600	11 800	15 600	0	15 600
9.5	Этаж / этажность	2/5	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
	Корректировка %		0	0	0	0	-2
9.6	Наличие балкона	нет	есть	есть	есть	есть	есть
	Корректировка %		-1	-1	-1	-1	-1
9.7	Площадь кухни	7,5	7	6	5,4	6	6
	Корректировка %		0	+1	+1,4	+1	+1
9.8	Характер использования	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая
	Корректировка %		0	0	0	0	0
10	Для выводов
10.1	Общая коррекция в %		-1	+3	+6,4	+3	+5
10.2	Общая коррекция в руб.		15 600	11 800	15 600	0	15 600
10.3	Скорректированная стоимость		164 099,78	172 751,86	177 801,35	178 405,39	187 100,34
10.4	Общая валовая коррекция
10.5	Весовой коэффициент
11	Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки руб./м2		164 099,78+172 751,86+177 801,35+178 405,39+187 100,34/5=176 031,74
12	Рыночная стоимость объекта оценки руб. РФ	10 209 840,92
13	Рыночная стоимость объекта оценки с учётом округления руб. РФ	10 200 000,00

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения стоимости единицы площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Таким образом, исходя из исходных данных, стоимость объекта на дату оценки, определённая методом сравнительного анализа продаж, по состоянию на 11 ноября 2015 г. составляет:

10 200 000,00 (Десять миллионов двести тысяч) рублей.

 

Таблица 24

Данные по сопоставимым объектам-аналогам

№ п/п	Наименование характерных признаков	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
1	Месторасположение объекта, его адрес и источник информации	Москва г, Старопетровский проезд, дом 12, корп. 3	Москва г, улица Коптевская, дом 87 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346231/	Москва г, Коптевский б-р, дом 15 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346836/	Москва г, улица Новопетровская, дом 10А http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1298572/	Москва, Приорова Улица, д. 22 http://kvartira.miel.ru/object/64337/
2	Площадь, кв. м: общая/ жилая/ кухня	49/30/7	43,9/29/6	45/31/5,4	43/29/6	43,5/28,9/6
3	Тип здания	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Блочный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Кирпичный
4	Окружение объекта.	10 мин. пеш. до метро, престижный район, развитая инфр-ра	В шаговой доступности Михалковский и Головинский парки с прудами, Коптевский рынок, спорткомплекс, английская школа, д/с	отличный зеленый р-н, рядом Тимирязевский лес, пруды	рядом Тимирязевский парк, 20 минут пешком или 5 минут транспортом до метро, школа, д/с, магазин «Дикси»	Зеленый обжитой район с развитой инфраструктурой. В пешей доступности Британская международная школа, политехнический колледж, центр образования, кинотеатр Рассвет, Коптевские бани, фитнесс-центр с бассейном, магазины, ярмарка выходного дня, зона отдыха Тимирязевского парка
5	Внутренняя отделка	С ремонтом	Требуется ремонт	Требуется ремонт	С ремонтом	С ремонтом
6	Этажность /Этаж расположения	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
7	Кол-во комнат	2	2	2	2	2
8	Вспомогательные и подсобные помещения	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
9	Состояние	Хорошее состояние	Требуется легкий косметический ремонт	Требуется легкий косметический ремонт	Проведен ремонт класса «бизнес»	Требуется легкий косметический ремонт
10	Доп. оборудование	—		—
11	Период предложения	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015
12	Цена предложения руб.	7 500 000,00	7 000 000,00	7 000 000,00	7 600 000,00	7 250 000,00
13	Цена предложения 1м2/ руб.	153 061,00	159 453,00	155 556,00	176 744,00	166 667,00

Таблица 18

Таблица выявленных различий

№ п/п	Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
1	Адрес объекта	Москва, бульвар Матроса Железняка д.10, кв.33	Москва г, Старопетровский проезд, дом 12, корп. 3	Москва г, улица Коптевская, дом 87 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346231/	Москва г, Коптевский б-р, дом 15 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346836/	Москва г, улица Новопетровская, дом 10А http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1298572/	Москва, Приорова Улица, д. 22 http://kvartira.miel.ru/object/64337/
2	Площадь, кв. м: общая / жилая/кухня	58/35,9/7,5	49/30/7	43,9/29/6	45/31/5,4	43/29/6	43,5/28,9/6
4	Тип здания	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Индивидуальный проект	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Блочный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. Кирпичный	Многоквартирный многоподъездный жилой дом. кирпичный
5	этаж	2/5	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
6	Состояние объекта	Требуется косметический ремонт	Требуется легкий косметический ремонт	Требуется легкий косметический ремонт	Проведен ремонт класса «бизнес»	Требуется легкий косметический ремонт	Хорошее состояние
7	Высота потолков, м	2,70	2,70	2,70	2,70	2,70	2,70
8	Вспомогательные и подсобные помещ.	—	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
9	Наличие парковки	наземная	наземная	наземная	наземная	наземная	наземная
10	Доп. оборудование	—	—	—	—	—	—
11	Период предложения	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015
12	Цена предложения руб.		7 500 000,00	7 000 000,00	7 000 000,00	7 600 000,00	7 250 000,00
13	Цена предложения 1м2/ руб.		153 061,00	159 453,00	155 556,00	176 744,00	166 667,00

Таблица 25

Таблица внесения поправок и расчета рыночной стоимости объект оценки

№ п/п	Характеристики объектов сравнения	Объект оценки	Объект№1	Объект№2	Объект№3	Объект№4	Объект№5
1	Местонахождение объекта	г Москва Жулебинский бульвар дом 14 кв 36	Москва г, Старопетровский проезд, дом 12, корп. 3	Москва г, улица Коптевская, дом 87 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346231/	Москва г, Коптевский б-р, дом 15 http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1346836/	Москва г, улица Новопетровская, дом 10А http://www.incom.ru/sale-realty/flats/1298572/	Москва, Приорова Улица, д. 22 http://kvartira.miel.ru/object/64337/
2	Цена предложения 1м2/ руб.		153 061,00	159 453,00	155 556,00	176 744,00	166 667,00
3	Разница между ценой предложения и ценой сделки
	Корректировка на торг %		-2	-2	-2	-2	-2
	Цена после корректировки руб.
4	Состав передаваемых прав
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
5	Условия финансирования сделки купли-продажи
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
6	Условия продажи
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
7	Рыночные условия	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015	Ноябрь 2015
	Корректировка %		0	0	0	0	0
	Цена после корректировки руб.		149 999,78	156 263,94	152 444,88	173 209,12	163 333,66
8	Местоположение в городе Москва
	Корректировка %		0	0	0	0	0
9	Физические характеристики объекта
9.1	Кол-во комнат	2	2	2	2	2	2
	Корректировка %		0	0	0	0	0
9.2	Общая площадь/жилая	58/35,9	49/30	43,9/29	45/31	43/29	43,5/28,9
	Корректировка %		0	+3	+3	+3	+3
9.3	Категория дома/ материал стен	кирпичный	кирпичный	кирпичный	панельный	кирпичный	кирпичный
	Корректировка %		0	0	+3	0	0
9.4	Состояние объекта	Требуется косметический ремонт	Хорошее состояние	Требуется легкий косметический ремонт	Требуется легкий косметический ремонт	Проведен ремонт класса «бизнес»	Требуется легкий косметический ремонт
	Корректировка руб.	—	-2 935	-1 435	-1 435	-18 535	-1 435
9.5	Этаж / этажность	2/5	2/5	4/5	3/5	3/5	5/5
	Корректировка %		0	0	0	0	+2
9.6	Наличие балкона	нет	есть	есть	есть	есть	есть
	Корректировка %		-1	-1	-1	-1	-1
9.7	Площадь кухни	7,5	7	6	5,4	6	6
	Корректировка %		0	+1	+1,4	+1	+1
9.8	Характер использования	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая	жилая
	Корректировка %		0	0	0	0	0
10	Для выводов
10.1	Общая коррекция в %		-1	+3	+6,4	+3	+5
10.2	Общая коррекция в руб.		-2 935	-1 435	-1 435	-18 535	-1 435
10.3	Скорректированная стоимость		145 564,78	159 516,86	160 766,35	159 870,39	170 065,34
10.4	Общая валовая коррекция
10.5	Весовой коэффициент
11	Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки руб./м2		145 564,78+159 516,86+160 766,35+159 870,39+170 065,34/5=159 156,74
12	Рыночная стоимость объекта оценки руб. РФ	9 231 090,92
13	Рыночная стоимость объекта оценки с учётом округления руб. РФ	9 200 000,00

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения стоимости единицы площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Таким образом, исходя из исходных данных, стоимость объекта на дату оценки, определённая методом сравнительного анализа продаж, по состоянию на 11 ноября 2015 г. составляет:

9 200 000,00 (Девять миллионов двести тысяч) рублей.

 

---